Riepilogo degli avvenimenti che hanno caratterizzato la gestione della Cooperativa nel 2014.
Milano 17 Dicembre 2014
Egr. Soci,
l’anno volge al termine e come consuetudine il Consiglio di Amministrazione ritiene doveroso comunicarVi a grandi linee, rinviando il dettaglio al bilancio e alla nota integrativa, i principali eventi che hanno interessato la Cooperativa a livello di problematiche manutentive, normative e lo stato di avanzamento dei progetti per il prossimo futuro nonché l’andamento economico.
Il tema di fondo che si è sviluppato in diverse ed articolate fasi nell’anno è stato rappresentato dal progetto di manutenzione straordinaria dello stabile di via Brioschi per:
- redigere il progetto, computo metrico estimativo, capitolato di appalto;
- lanciare la gara di appalto;
- reperire l’istituto di credito disponibile ad effettuare il finanziamento di lunga durata (30 anni);
- verificare la possibilità di incrementare il numero degli appartamenti fruendo di finanziamenti a fondo perso della Regione Lombardia e riduzione dei valori di urbanizzazione richiesti dal comune al fine di soddisfare in parte le esigenze di alloggio dei Soci non assegnatari.
Nel corso dell’anno è in realtà stata certificata l’incertezza del valore e della data di disponibilità dei finanziamenti regionali e l’insussistenza di riduzioni degli importi previsti per le urbanizzazioni, il che ha imposto la rinuncia all’incremento degli alloggi.
La gara d’appalto basata sul criterio dell’economicamente più vantaggiosa a garanzia del livello di qualità dell’intervento di ristrutturazione è stata inviata offerta a quattro imprese estratte a sorte da un gruppo di dieci.
La gara è ora in corso e dovrebbe essere assegnatanel prossimo mmese di gennaio. Ad ulteriore garanzia di trasparenza, su richiesta dei Revisori, è stato nominato un tecnico esterno (professore del Politecnico di Milano e Consigliere dell’ordine dei Geometri) che valuterà le offerte.
Il finanziamento per la ristrutturazione dello stabile, dopo diversi incontri, è stato concesso nella misura voluta dall’Istituto di Credito Intesa San Paolo.
La normativa regionale, come ben noto, ha imposto per il risparmio energetico la sostituzione delle caldaie per ottimizzare i rendimenti e dato un tempo limite per l’installazione delle valvole termostatiche e dei relativi apparecchi di misurazione dei consumi.
Nel corso del corrente anno, avendo già provveduto alla sostituzione delle caldaie, sono in via di installazione le valvole e gli apparecchi di misura; intervento complesso e che nostro malgrado ha creato una serie di problemi che confidiamo vengano risolti a breve. In merito a ciò Vi comunichiamo che il corrente periodo di riscaldamento sarà considerato sperimentale.
Il tema della nuova normativa tesa a ridurre i consumi energetici per il riscaldamento, avendo posto anche delle temperature limite con relative sanzioni per chi le supera, ha incrementato il problema della formazione di muffe all’interno delle unità immobiliari. L’affrontare e risolvere tale problema richiede innanzitutto di conoscere la natura e l’origine. La muffa si forma per effetto dell’umidità presente nel locale che condensa ossia passa dallo stato di vapore acqueo in sospensione nell’aria a gocce d’acqua che si fissano nelle pareti dando origine al fenomeno.
L’umidità nei locali, con particolare concentrazione nei bagni e cucine, viene prodotta dalla presenza di persone e dal normale vissuto ma soprattutto nella tipica configurazione degli appartamenti della Cooperativa, che dispongono di superfici ridotte con alta densità abitativa.
L’unico modo per eliminare il problema è rappresentato da una corretta aereazione sistematica dei locali e ovviamente evitando di incrementare il tasso di umidità, come per esempio con l’utilizzo di umidificatori.
La Cooperativa, su una sollecitazione della ASL ha effettuato un intervento sulla base di presunte perdite di tubazioni o infiltrazioni risultate inesistenti e pertanto ha inviato all’ente un circostanziato rapporto sottoscritto da tecnico abilitato, specificando che la formazione di muffa è da imputarsi alla causa sopracitata, ossia mancata corretta aereazione dei locali e quindi fatto non imputabile alla manutenzione dei caseggiati da parte della Cooperativa stessa.
Nell’anno, oltre alle consuete manutenzioni ordinarie effettuate con continuità, si è anche assegnato il rifacimento parziale con isolamento a cappotto delle facciate esterne, incluse le griglie di aereazione degli ascensori esterni e rifacimento dell’impianto citofonico del fabbricato di via Camerini. I Lavori sono attualmente in corso.
Il capitolo tasse purtroppo ha influito di nuovo pesantemente sui conti della Cooperativa con l’introduzione della TASI, che per scelta del Consiglio di Amministrazione, così come per le valvole termostatiche, è stata pagata senza alcun addebito ai soci.
Il Consiglio di Amministrazione in relazione al continuo e sistematico incremento degli interventi di manutenzione straordinaria degli stabili ha deliberato:
- la prossima importante ristrutturazione di Via Brioschi;
- ripristino dei corridoi di distribuzione delle cantine (intonaci ed imbiancatura), degli impianti di illuminazione e la sostituzione di tutte le porte delle cantine stesse di tutti gli stabili;
- la graduale sostituzione dei tubi di riscaldamento e dell’acqua potabile per vetustà (ossidazioni ed incrostazioni di calcare);
- il ridimensionamento dei locali spazzature degli stabili di Via Teodosio e di Via Camerini dovuto all’incremento della differenziazione dei rifiuti.
Il bilancio di esercizio anche quest’anno è positivo e gli indici di riferimento suggeriti come ottimali dalla Lega delle Cooperative (indice di copertura del prestito sociale, indice di liquidità) sono ampiamente rispettati il che evidenzia sotto ogni profilo la corretta conduzione gestionale.
I numerosi interventi manutentivi sopra descritti che verranno prossimamente attuati, ma non ancora valorizzati economicamente, non escludono la necessità di rivedere nel prossimo futuro incrementi di canone e nel caso, rivedendo in primo luogo anche per equità il valore delle fasce di canone ad oggi in essere.
Il Consiglio di Amministrazione ringrazia tutti i Soci che hanno dato in modo fattivo il proprio contributo al raggiungimento del positivo risultato con le loro segnalazioni ed osservazioni ed augura un felice Natale e Capodanno a tutti garantendo anche per il nuovo anno il proprio impegno per il buon andamento della Cooperativa Edificatrice Dipendenti A.T.M.
p. Il Cosiglio di Amministrazione
Il PRESIDENTE
(Dr. Ing. Roberto Massetti)
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